Vastgoedplannen in coronatijden: een update
Vastgoed (ver)kopen of (ver)huren in coronatijden? Smolders Vastgoed geeft je een update van alle regelgevingen over vastgoedplannen in coronatijden.
Momenteel worden we allemaal geconfronteerd met een moeilijke tijd. Wie in goede gezondheid verkeert mag zich gelukkig prijzen, maar leven en werken in tijden van corona vraagt evenwel grote aanpassingen, ook voor de vastgoedsector. Stond je net op het punt om je woning te verkopen of had je juist je droomhuis gevonden? Of loopt je huurcontract net af? Dan heb je vast heel wat vragen over hoe het nu verder moet met jouw vastgoedplannen. Wij bundelden de meest gestelde vragen hieronder!
Gevolgen van de coronacrisis op verhuur
Mijn nieuwe huurcontract gaat binnenkort in: kan de sleuteloverdracht plaatsvinden en mag ik verhuizen?
Een dringende verhuis wordt als essentiële verplaatsing beschouwd en kan dus doorgaan. Met andere woorden: als de verhuis niet kan uitgesteld worden, is een sleuteloverdracht mogelijk. Dit moet dan wel zo veilig mogelijk gebeuren, bijvoorbeeld door met een sleutelkluis of ander depot te werken. Voor de verhuis zelf moet je jouw verhuisteam zo klein mogelijk houden (je gezin en één extra helper) en de nodige veiligheidsmaatregelen in acht nemen. Maak je gebruik van een verhuisfirma? Dan mag enkel de verhuisfirma betrokken worden bij de verhuis en mag je geen extra helpers inschakelen.
Mag een plaatsbeschrijving nog plaatsvinden?
Ja, voor zover deze niet uitgesteld kan worden. Bij de aanvang van een huurovereenkomst moeten de huurder en de verhuurder een intredende plaatsbeschrijving opstellen. Deze moet tegensprekelijk zijn, wat inhoudt dat de huurder en verhuurder (of een vertegenwoordiger) samen de plaatsbeschrijving opstellen. In coronatijden is dit moeilijker, dus wordt er aangeraden om in de plaatsbeschrijving in elk geval te vermelden dat deze werd opgesteld tijdens de gelding van de beperkende coronamaatregelen.
Kan je nog een deskundige aanstellen?
Ja, dit moet gebeuren op mandaat waardoor je garandeert dat de aanwezigheid van huurder en verhuurder vermeden wordt. De deskundige zal ter plaatse gaan en een ontwerp van plaatsbeschrijving opmaken waarop beide partijen hun akkoord – eventueel na aanpassingen – kunnen geven. Zo is de tegensprekelijkheid gegarandeerd. Zorg ervoor dat de deskundige over een schriftelijk mandaat beschikt dat kan voorgelegd worden in geval van politiecontrole.
Mag je de plaatsbeschrijving onderling opmaken?
Ja, je kan kiezen om samen aanwezig te zijn (maximaal twee personen, social distance van 1,5 m respecteren, eigen balpen en handschoenen gebruiken), of je kan elk om de beurt langsgaan. In het laatste geval stelt de verhuurder de plaatsbeschrijving op en stoffeert hij deze met zoveel mogelijk foto’s. Ook de meterstanden worden genoteerd en van de meters worden foto’s genomen. Nadien geeft hij een kopie van deze plaatsbeschrijving en de sleutels tegen ontvangstbewijs af aan de huurder, die op zijn beurt naar de woning gaat om de plaatsbeschrijving te overlopen en eventuele opmerkingen ten laatste de volgende dag door te geven aan de verhuurder.
Mijn huurovereenkomst loopt nu ten einde: moet de verhuurder op verzoek van de huurder een verlenging toestaan?
In principe wel. In normale omstandigheden moet de verlenging wegens bijzondere omstandigheden uiterlijk één maand vóór het einde van de opzegtermijn worden aangevraagd, maar deze procedure werd nu versoepeld. De coronacrisis werd erkend als bijzondere omstandigheid en de huurder kan nu via mail en tijdens de laatste maand van de opzegtermijn de aanvraag doen. Er kan onderling geregeld worden wat de voorwaarden van de verlenging zijn. Doe dit zeker schriftelijk (via mail)!
Wil de verhuurder geen verlenging toestaan? Dan kan je als huurder naar de rechter stappen. De studiedienst van het CIB vermoedt dat een weigering enkel zal kunnen als er al een huurovereenkomst werd afgesloten met een nieuwe huurder die het pand moet kunnen betrekken, als de verhuurder of diens familie zelf het pand wil betrekken of als er sprake is van huurachterstallen. Een vonnis tot uithuiszetting zou ook een reden tot weigering kunnen zijn, maar kan pas uitgevoerd worden nadat de coronamaatregelen opgeheven zijn. Voor het overige zal de verhuurder zich redelijk en solidair moeten opstellen.
Kan bij afloop van de huurovereenkomst de uittredende plaatsbeschrijving doorgaan?
Ja, hiervoor gelden dezelfde regels als bij de intredende plaatsbeschrijving (zie boven).
Gevolgen voor de coronacrisis op verkoop of aankoop
Kan je jouw woning nog laten schatten?
Een afspraak ter plaatse wordt beschouwd als een niet-essentiële verplaatsing en is bijgevolg verboden. Zijn wij echter al langs geweest om alle informatie voor de schatting te verzamelen? Dan leggen wij graag de schatting voor via een videocall.
Wil je binnenkort verkopen, dan kunnen we op basis van jouw aangeleverd materiaal (video, foto’s, plannen en/of attesten) een waardebepaling opmaken, die we dan opnieuw vanop afstand aan je toelichten, samen met ons advies omtrent de beste verkoopmogelijkheden.
Interesse om de waarde van je pand te kennen, vul dan hier je gegevens in.
Mag je nog een woning bezoeken?
Plaatsbezoeken zijn momenteel verboden. Heb je een pand gezien op de website dat je graag wil bezoeken? Vraag dan gerust al een bezoekje aan en dan plannen we dit in zodra dit weer toegelaten is. Wij kijken er al naar uit!
Kan een ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst nog plaatsvinden?
Zeker en vast! Als je jouw droomwoning gevonden hebt en er al een akkoord is met de verkoper, dan kunnen we een digitale ondertekening van de compromis organiseren. Bij Smolders Vastgoed hebben we dit al uitgeprobeerd en dit gaat zeer vlot!
Wat als de authentieke akte van je onderhandse verkoopovereenkomst niet binnen de vier maanden kan verleden worden?
De notarissen krijgen momenteel twee maanden extra tijd voor het verlijden van de authentieke aktes.
Kan je uitstel van betaling krijgen voor je hypothecair krediet?
Als je aan je bank kan aantonen dat je financieel getroffen bent door de coronacrisis, bijvoorbeeld omwille van een verplichte tijdelijke sluiting van je zaak of door tijdelijke werkloosheid, dan kan je uitstel aanvragen van het ogenblik dat je getroffen bent tot 30 september 2020. Je bank zal hierin dan een beslissing nemen. We raden je aan om hiervoor dus contact op te nemen met jouw bankadviseur.
Wat als je bepaalde fiscale termijnen voor de registratiebelastingen niet kan halen?
Geen zorgen, de Vlaamse Belastingsdienst (VLABEL) aanvaardt het coronavirus als overmacht en voert een tolerantieperiode van twee maanden in (cfr. uitstel verlijden authentieke aktes). Enkele voorbeelden waarbij deze tolerantieperiode wordt toegekend:
- De belastingverhoging voor een laattijdige aangifte van nalatenschap zal niet opgelegd worden als de aangifte ingediend wordt binnen de twee maanden na het einde van de periode van verstrengde coronamaatregelen.
- De domiciliëringsverplichting in de enige gezinswoning: om het gunsttarief bij de aankoop van de enige gezinswoning (6% sinds 1 januari 2020; daarvoor 7%) te behouden, moet je in principe binnen de twee jaar na datum van de aankoopakte op dat adres gedomicilieerd zijn, of drie jaar voor wie vroeger het klein beschrijf heeft genoten (daar bedraagt de termijn 3 jaar). Deze termijn wordt verlengd met twee maanden na het einde van de coronamaatregelen.
- Teruggave registratierechten bij herverkoop: de authentieke verkoopakte moet in principe binnen een termijn van twee jaar verleden worden, maar deze periode wordt nu ook verlengd met twee maand na het einde van de coronamaatregelen.
- Meeneembaarheid registratierechten door verrekening: de authentieke akte van de nieuwe aankoop moet in principe verleden worden binnen de twee jaar na de authentieke akte van de verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats, maar dit wordt verlengd met twee maanden na het einde van de coronamaatregelen.
En tenslotte: wat met de algemene vergadering van je mede-eigendom?
Algemene vergaderingen kunnen niet doorgaan zolang de maatregelen gelden. Ook een schriftelijke behandeling of televergadering wordt niet toegestaan. De algemene vergadering moet plaatsvinden binnen de vijf maanden na afloop van de coronamaatregelen. Zo kan de syndicus ook de zomermaanden overbruggen indien er geen vergaderingen kunnen plaatsvinden. In deze periode worden de mandaten van de syndicus en de leden van de raad van mede-eigendom verlengd tot de eerstvolgende algemene vergadering.
Met dit vragenlijstje bieden we je een beknopt antwoord op je mogelijke vragen. Aarzel niet om ons te contacteren als je nog vragen hebt. Intussen werken wij achter gesloten deuren verder en zijn we zoals steeds telefonisch bereikbaar - 050 66 00 88 - om je vastgoedplannen in de mate van het mogelijke verder vorm te geven. Intussen wensen wij je veel geduld en een goede gezondheid! Stay safe and positive!
Wij houden je zo goed mogelijk op de hoogte, maar hou er rekening mee dat deze informatie dateert van 30 maart 2020 en onderhevig is aan de voortdurend wijzigende regelgeving inzake de tijdelijke maatregelen in de coronacrisis.
Bron: Studiedienst van CIB Vlaanderen, Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen.