Een woning of magazijn verhuren: wat zijn de grootste verschillen?

Een woning of magazijn verhuren: wat zijn de grootste verschillen?

Ben je van plan om een eigendom te verhuren? Weet dan dat er een groot verschil bestaat tussen de verhuur van een woning en een magazijn en tussen de verhuur voor privégebruik en professioneel gebruik, zowel op juridisch als op fiscaal vlak. Ontdek in deze blog de belangrijkste verschillen: het huurcontract, de gevolgen voor je belastingsbrief en de opzegtermijnen.

De verhuur van een eigendom: welk type huurcontract sluit je af?

Huurcontract verhuur woning

Ben je van plan om een woning te verhuren voor privégebruik? Dan valt de verhuur onder het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet en wordt een huurcontract voor woningen afgesloten. Alle huurcontracten die afgesloten werden sinds 1 januari 2019, vallen onder deze nieuwe wetgeving. De norm zijn huurcontracten van normale duur (9 jaar), maar daarnaast bestaan er ook contracten van korte (3 jaar of minder) en lange duur (meer dan 9 jaar). De verhuurder moet het huurcontract verplicht laten registreren, samen met een gedetailleerde plaatsbeschrijving van de woning.

Huurcontract verhuur magazijn

Bij de verhuur van een magazijn of loods sluit je doorgaans een huurcontract naar gemeen recht af. Let wel op voor uitzonderingen:

  • Zijn de activiteiten in het magazijn van die aard dat er rechtstreeks contact is met het publiek? Dan heb je een handelshuurovereenkomst nodig.
  • Maakt het magazijn deel uit van een bedrijvencentrum? Dan is een terbeschikkingsstellingscontract aan de orde.

In dit blogartikel hebben we het verder enkel over de verhuur van magazijnen met een huurcontract naar gemeen recht.

Hoe word je belast op huurinkomsten?

Belasting op verhuur van een woning

Verhuur je als particulier een woning, dan word je belast in de personenbelasting. Er zijn drie mogelijkheden bij de verhuur van een woning.

Belasting op verhuur van een woning voor privégebruik

Dit komt het meest voor. Hierbij word je niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van de woning dat verhoogd wordt met 40%.

Voorbeeld: Heeft je woning bijvoorbeeld een KI van € 1000, dan bedraagt de belastbaar grondslag € 1400.

Belasting op verhuur van een woning voor professioneel gebruik

Verhuur je een woning voor professioneel gebruik, dan word je belast op de effectieve huurinkomsten, namelijk op het nettobedrag van de huurprijs en de eventuele huurvoordelen die je als verhuurder aan de huurder doorrekent zoals onderhoudskosten. Het nettobedrag wordt als volgt berekend: brutohuurinkomsten – onderhoudskosten die je als verhuurder draagt. Deze kosten worden forfaitair geraamd op 40%.

Voorbeeld: je verhuurt jouw woning aan € 1000 per maand met € 100 onderhoudskosten. Het brutohuurinkomen bedraagt in dit geval € 1 100 per maand ofwel € 13 200 per jaar. De onderhoudskosten ten laste van de verhuurder worden geraamd op 40% ofwel € 5280. De belastbare grondslag bedraagt € 13 200 - € 5280 = € 7920. Hou er dus rekening mee dat de verhuur voor professioneel gebruik veel zwaarder belast wordt!

Kan ik dit vermijden?
Ja, door in het huurcontract een clausule op te nemen waarbij je bepaalt dat de huureigendom enkel bestemd is voor private bewoning en niet voor beroepsgebruik. Wil de huurder de woning toch gebruiken voor zijn beroepsactiviteit, dan kan je overeenkomen dat de extra kosten doorgerekend zullen worden aan de huurder. Gemengd gebruik is ook mogelijk en dit moet dan ook zo bepaald worden in het contract. Hoe dan ook raden we aan om bij verdere vragen of deze specifieke situaties contact met ons op te nemen, wij helpen je graag persoonlijk verder.

Belasting op verhuur van een magazijn

Magazijn verhuren voor professioneel gebruik

Als je een magazijn verhuurt voor professioneel gebruik, werk je met een specifieke huurovereenkomst naar gemeenrecht voor een opslagruimte. Hierbij kan je onder bepaalde voorwaarden kiezen om de verhuur al dan niet aan BTW te onderwerpen met de bijhorende fiscale gevolgen. Heb je specifieke vragen hieromtrent? Dan adviseren wij graag op maat van jouw situatie.

Bij de verhuur van een magazijn voor professioneel gebruik wordt dezelfde belastingsberekening toegepast als bij de verhuur van een woning voor professioneel gebruik. De belasting wordt dus berekend op de effectieve huurinkomsten (zie boven).

Magazijn verhuren voor privégebruik

Je kan een magazijn of loods ook verhuren voor privégebruik, bijvoorbeeld als garage of voor stockage van materiaal. Ook hier is de belastingsdruk dezelfde als de verhuur van een woning voor privégebruik: je wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van het magazijn, verhoogd met 40%.

Wat zijn de opzegtermijnen en eventuele opzegvergoedingen?

Opzegtermijnen verhuur woning

De opzegtermijn hangt af van de duur van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomsten van normale duur (9 jaar)

Als verhuurder kan je de overeenkomst opzeggen voor 3 redenen:

  1. Opzeg voor eigen gebruik (of voor voor dichte familieden). Dit wordt gecommuniceerd via een opzegbrief en een opzegtermijn van 6 maanden moet gerespecteerd worden. Daarna moet de persoon binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn verhuizen naar de betreffende huurwoning en hier minstens twee jaar ononderbroken wonen.
  2. Opzeg voor renovatiewerken. Na drie jaar kan je als verhuurder het contract opzeggen om de woning te verbouwen of renoveren. Het gaat hier over grondige verbouwingswerken waardoor de woning tijdelijk onbewoonbaar is. Ook hier geldt een opzegtermijn van 6 maanden. Bij de opzeg moet de verhuurder een bewijs kunnen voorleggen van de geplande werken. De verbouwingen moeten binnen de 6 maanden gestart worden en klaar zijn binnen de 24 maanden na het verstrijken van de opzegging van de verhuurder.
  3. Zonder motivering. De verhuurder kan op het einde van elke driejarige periode de huurovereenkomst stopzetten, met opnieuw een opzegtermijn van 6 maanden. In dit geval moet de verhuurder een schadevergoeding betalen die gelijkstaat aan negen maanden huur (na 3 jaar) of aan zes maanden huur (na 6 jaar).

Huurovereenkomsten van korte duur (3 jaar of minder)

De verhuurder kan een huurovereenkomst van korte duur niet voortijdig opzeggen. Wil hij het contract na drie jaar beëindigen, dan moet hij drie maand voor het einde van het contract een opzegbrief sturen. Wordt dit niet gedaan, dan wordt de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd en gelden de regels van een overeenkomst van normale duur.

Huurovereenkomsten van lange duur (meer dan 9 jaar)

In dit geval moet de huurovereenkomst door de notaris verleden worden. Bij een vroegtijdige stopzetting gelden dezelfde regels als bij een huurovereenkomst van normale duur.

Opzegtermijnen verhuur magazijn

In een huurovereenkomst naar gemeen recht van onbepaalde duur hebben de partijen meer vrijheid om onderling een opzegtermijn af te spreken. Is deze niet contractueel vastgelegd, dan geldt een opzegtermijn van één maand die begint op de eerste dag van de maand die volgt op de datum van de verzending van de opzegbrief.

In dit artikel hebben we ons beperkt tot de belangrijkste verschillen en meest voorkomende situaties, maar hou er rekening mee dat er nog tal van details zijn die ons nu te ver zouden leiden. Wil je ook jouw woning of magazijn verhuren of heb je vragen rond verhuur? Smolders Vastgoed helpt je met plezier om de ideale huurder te vinden en een gepast huurcontract op te stellen. Zo ben je zeker dat alles conform is en kan je op beide oren slapen.