Blogpost I Hoe word je belast op huurinkomsten?

Vaste kosten bij de aankoop van vastgoed

10% registratierechten bij aankoop in Vlaanderen

Koop je vastgoed in Vlaanderen met het doel om te verhuren? Dan betaal je bij de aankoop 10% registratierechten. Als je verhuurt via een sociaal verhuurkantoor (SVK), wordt de registratiebelasting gereduceerd tot 7%. In Brussel en Wallonië bedragen de registratierechten 12,5% op de aankoopprijs.

Onroerende voorheffing

Zodra je vastgoed bezit, betaal je daarop jaarlijks onroerende voorheffing. Deze belasting, vroeger beter bekend als grondlasten, is een vaste kost voor eigenaars van onroerend goed. Die voorheffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen, een fictieve huurwaarde die wordt toegekend op basis van het soort pand en de samenstelling van je gezin. Niet-geïndexeerde kadastrale inkomens van onroerende goederen kan je makkelijk terugvinden via MyMinfin. Ben je enkel in het bezit van een gezinswoning? Dan stopt je belastingschuld bij de onroerende voorheffing.

De fiscale impact van verhuur

Tweede belasting voor additioneel vastgoed

Beschik je naast je eigen woning echter ook over ander vastgoed dat je bovendien verhuurt? Dan word je nog een tweede keer belast op de huurinkomsten die je verkrijgt. Het tarief hangt af van het doeleinde van je huurder:

Huur voor privégebruik

In de meeste gevallen verhuur je een appartement of woning voor privégebruik, meteen ook de meest voordelige optie voor een particuliere verhuurder. In het geval van verhuur voor privégebruik word je niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning, verhoogd met 40%. Dat cijfer wordt jaarlijks aangepast aan de index van de consumptieprijzen.

Huur voor professionele doeleinden

Wanneer je huurder het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt, word je als eigenaar zwaarder belast. In die situatie betaal je namelijk wel belastingen op de nettohuur. Die werkelijke huurinkomsten omvatten de brutohuur verminderd met een vast bepaald kostenforfait van 40% voor onderhoud en herstellingen. Het belastingbedrag kan beperkt worden tot twee derde van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen.

Huur voor gemengd gebruik

Het komt ook voor dat de huurder zowel in het gebouw woont als werkt. Daarbij is het belangrijk om die twee doeleinden duidelijk in het huurcontract te vermelden. Als de huurprijs voor het privé en professioneel gedeelte apart in de overeenkomst vermeld staan, mag je diezelfde opsplitsing in je belastingaangifte aangeven. Doe je dat niet, dan word je belast op basis van professioneel gebruik en betaal je dus een hogere som.

We schreven eerder een blog over het verschil tussen de verhuur van een woning of bedrijfsvastgoed waar je uitgebreidere informatie kan vinden over de verhuur van vastgoed.

 

Enkele tips van Smolders Vastgoed voor woningverhuur

Het belang van een waterdicht huurcontract

Ingeval je vastgoed louter als woonst wil verhuren, raden we je aan een clausule in het huurcontract op te nemen waarin staat dat de gehuurde woning uitsluitend voor privégebruik bestemd is en dat de verhuurder geen beroepsgebruik toestaat. Vermeld ook dat indien het gehuurde pand toch voor professionele doeleinden wordt aangewend, de huurprijs automatisch met de fiscale meerkosten zal verhogen. Zo dek je jezelf helemaal in.

Opgepast met onderverhuring

Onderverhuring is een manier om de zwaardere belasting op huur voor professioneel gebruik te vermijden als je daar rechtmatige economische redenen voor hebt. Volgens dit principe verhuurt de eigenaar vastgoed aan een andere persoon, die het op zijn beurt onderverhuurt aan zijn vennootschap. Zo’n regeling levert de eigenaar een fiscale besparing op omdat verhuur aan een particulier slechts belast wordt op het geïndexeerd kadastraal inkomen + 40%. Maar de fiscus ziet streng toe op dergelijke constructies. Via de antimisbruikbepaling kan geoordeeld worden dat de belasting toch geldt op het effectieve gebruik van het gebouw door de vennootschap als blijkt dat belastingontwijking het enige motief voor de onderverhuring is.

Lenen is fiscaal interessant

Ben je een lening aangegaan om de aankoop van je onroerend vastgoed te financieren? Weet dan dat je de interesten in vermindering kan brengen bij je belastbaar inkomen. Het maakt niet uit of het gaat om een hypothecaire lening of een lening op afbetaling, zolang je maar een verband kan aantonen met één van je onroerende goederen. Als je verstandig leent, kan je bovendien genieten van een interessant hefboomsysteem: een goedkope lening creëert namelijk een spectaculair hoog rendement ten opzichte van je eigen inbreng, en zorgt tegelijkertijd voor fiscale optimalisatie.

Heb je nood aan professioneel advies bij de aankoop van jouw investeringsvastgoed of de verhuur van je woning? Smolders Vastgoed helpt je graag verder! 

De inlichtingen zoals meegedeeld in deze blog zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische dienstverlening worden beschouwd. Neem voor meer informatie contact op met ons kantoor.