Blog Huurovereenkomst

Ga je huren? Dan heb je vast een aantal vragen over de huurovereenkomst en de verplichtingen die eraan verbonden zijn. Wat zijn je verplichtingen als huurder? En voor welke zaken staat de verhuurder in? Goeie afspraken maken goeie vrienden dus lichten we in deze blog de belangrijkste zaken toe!

Een huurovereenkomst: de basics

Vooraleer we de rechten en plichten van beide partijen bespreken, nemen we je eerst even mee doorheen de basics van een huurovereenkomst, met name de huurtermijnen en opzegmodaliteiten.

Een huurovereenkomst is een contract waarin alle afspraken die je met je huisbaas maakt i.v.m. jouw huurperiode gebundeld worden. Standaard huurovereenkomsten gelden voor een periode van negen jaar. Daarnaast bestaat het huurcontract nog in drie vormen

  • een huurovereenkomst van korte duur

  • een huurovereenkomst van meer dan negen jaar

  • een levenslange huurovereenkomst

Loopt een huurovereenkomst automatisch af na verloop van de einddatum? Nee! Als het huurcontract niet tijdig opgezegd wordt, volgt een automatische verlenging.

Bij huurcontracten van negen jaar kan zowel de huurder als de verhuurder de overeenkomst opzeggen. In sommige gevallen zal echter wel een opzegvergoeding moeten betaald worden, daarover verder meer. De verhuurder moet de opzeg zes maanden voor de vervaldag doen, de huurder drie. Gebeurt dat niet, dan wordt het contract opnieuw verlengd voor een periode van drie jaar. Wanneer je als huurder zo’n overeenkomst echter in de eerste drie jaar opzegt, ben je wel een vergoeding verschuldigd. Je betaalt dan drie, twee of één maand huur naargelang de huurovereenkomst eindigt in het eerste, tweede of derde jaar.

Voor contracten van korte duur, dat betekent meestal drie jaar of minder, geldt een andere wetgeving. Dergelijke huurovereenkomsten eindigen als één van beide partijen minstens drie maanden voor de verstrijkdatum opzegt. De huurder kan de overeenkomst op ieder tijdstip opzeggen maar dient wel rekening te houden met een opzeggingstermijn van drie maanden. Die gaat in op de eerste dag van de volgende maand.

Naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, tweede of het derde jaar is de huurder ook een vergoeding verschuldigd van anderhalve, één of een halve maand huur. Een huurcontract van korte duur kan slechts één keer onder dezelfde voorwaarden verlengd worden zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar is. Blijf je liever langer huren? Geen probleem: de overeenkomst wordt dan automatisch omgezet in een negenjarig huurcontract.

Als derde is er nog de levenslange huurovereenkomst, die pas afloopt na overlijden van de huurder. Enkel de huurder kan dit contract vroegtijdig beëindigen, met een opzeggingstermijn van drie maanden en een opzeggingsvergoeding in de eerste drie jaar.

Plichten van de huurder

Wat zijn de belangrijkste plichten van de huurder? We sommen ze hieronder op!

Bij de start van de huurovereenkomst

• Huurwaarborg betalen
Allereerst zal de verhuurder je vragen een huurwaarborg te betalen om eventuele schade die tijdens de huurperiode ontstaat te bekostigen. Het gaat om maximaal drie maanden huur die je vooraf op een geblokkeerde bankrekening stort. Een andere mogelijkheid, bijvoorbeeld voor pas afgestudeerden, is een persoonlijke borgstelling. Het gebeurt vaak dat ouders zich borgstellen en afspreken met de verhuurder dat zij instaan voor de waarborg indien hun zoon of dochter de huurovereenkomst niet nakomt.

Brandverzekering afsluiten
Zowel huurder als verhuurder zijn verplicht om een verzekering voor brand- en waterschade af te sluiten. Want de polis van je verhuurder mag dan wel schade aan de eigendom zelf dekken, daar ben je als huurder niks mee als je inboedel in rook opgaat. Als er brand uitbreekt, moet je bovendien kunnen aantonen dat die niet door jouw schuld ontstaan is. Daarom is het als huurder van belang om je aansprakelijkheid en je inboedel te verzekeren bij aanvang van de huurovereenkomst.

Plaatsbeschrijving opmaken
Om de staat van de woonst voor en na de huurperiode correct te controleren, ben je in Vlaanderen verplicht een plaatsbeschrijving op te maken. Ten laatste de eerste maand van de huurperiode is het dus de bedoeling dat je samen met de verhuurder doorheen de woning of het appartement loopt en dat alle details i.v.m. de staat en inrichting genoteerd worden. Wij raden steeds aan om de plaatsbeschrijving door een onafhankelijk expert te laten uitvoeren.

 

Tijdens de huurovereenkomst

Onderhoud en kleine herstellingen
Uiteraard is het belangrijk dat je de woning of het appartement dat je huurt in goede staat houdt. Onderhoud en kleine herstellingen zijn dan ook voor de rekening van de huurder. Het Vlaamse Woninghuurdecreet somt al die mogelijke herstellingen en onderhoudswerken op in een overzichtelijke lijst. Het gaat voornamelijk om zaken zoals het gras maaien, kapotte schakelaars vervangen en het onderhoud van de verwarmingsketel (plan dit in zodat je ’t niet vergeet ).

Bij grote herstellingen denk aan losse vloertegels ben je als huurder verplicht om de verhuurder op de hoogte te brengen van de herstellingen die nodig zijn. Respecteer je deze meldingsplicht niet, mag je immers zelf opdraaien voor de kosten.

Ouderdom en slijtage
Terwijl je als huurder instaat voor schade aan of foutief gebruik van de eigendom, moet de verhuurder slijtage voor zijn rekening nemen. Het is logisch dat er na verloop van tijd tekenen van ouderdom in de woning of het appartement zullen opduiken. Hetzij door algemeen gebruik zoals strepen op de muur door passage, hetzij door de veroudering van het gebouw zoals barstjes in het plafond. Vandaar de noodzaak van een voorafgaande plaatsbeschrijving.

Samenwoonst
Ga je tijdens je huurperiode samenwonen? Dat ben je verplicht dit te melden aan de eigenaar van de woning. De verhuurder mag de samenwoonst niet weigeren, noch een

verhoging van de huurprijs opleggen. Je nieuwe huisgenoot wordt niet meteen beschouwd als medehuurder, maar kan dat statuut na twee jaar wel aanvragen.

Bij afloop van de huurovereenkomst

Opzeg van de overeenkomst
Wens je de huur of de woning van je appartement stop te zetten, dan dien je binnen de termijnen zoals hiervoor omschreven je opzeg te doen. Doe je dat niet, dan heeft de verhuurder recht op een opzegvergoeding op basis van het contracttype.

Indien de verhuurder ermee instemt, vervalt de vergoeding eventueel wel als je zelf een nieuwe huurder vindt. De verhuurder kan je nooit dwingen om een vervanger te zoeken, maar het vermijden van een opzegvergoeding kan daar dus evenzo een mooie motivatie voor zijn.

Doorgifte van de meterstanden
Wanneer je als huurder een woning of appartement verlaat, moeten de meterstanden van water, gas en elektriciteit doorgegeven worden aan de gekozen energieleveranciers om een slotfactuur op te maken. Hier zijn er twee opties:

  1. De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurder

    Wordt de woonst onmiddellijk ingenomen door iemand anders, kan je de contracten onderling met de nieuwe huurder afspreken. Je neemt samen de meterstand op en geeft deze door aan jouw energieleverancier(s) met de aanvraag tot overdracht. Is er niet meteen een nieuwe bewoner, dan komen de nutsvoorzieningen tijdelijk op naam van de verhuurder te staan en zijn dezelfde stappen van toepassing.

  2. De nutsvoorzieningen staan op naam van de verhuurder
    Betaalde je maandelijks een forfaitair bedrag aan de verhuurder-eigenaar? Dan hoef je geen meterstanden op te meten gezien de kosten reeds vereffend zijn. Een andere optie is dat je de werkelijke lasten van de nutsvoorziening betaalt. In dit geval noteer je samen met de verhuurder de meterstand. De afrekening van de werkelijke lasten vindt dan achteraf plaats.

Teruggave in oorspronkelijke staat
Bij het verlaten van de woning of het appartement, is het de taak van de huurder om alles terug in de oorspronkelijke staat af te geven, zoals in de plaatsbeschrijving bij intrede werd opgenomen. Je neemt met andere woorden al je meubilair weer mee en verwijdert haakjes, spijkers en schroeven uit de muren. Gaatjes dienen gestopt te worden en eventueel geverfde muren terug wit gemaakt, indien dit bij aanvang van het contract zo beschreven stond. Ten slotte moet de woning volledig gepoetst zijn bij afgifte van de sleutels.

Vrijgave van de huurwaarborg
Er wordt opnieuw een plaatsbeschrijving gemaakt. Vervul je als huurder al je verplichtingen bij de beëindiging van je contract en heb je het pand in de oorspronkelijke staat achtergelaten, dan heb je recht op de terugvordering van je huurwaarborg. In de praktijk komt het gelukkig weinig voor dat je die niet terugkrijgt.

 

Heb je nog vragen bij de inhoud van een huurovereenkomst? Wij zijn helemaal thuis in de huurwetgeving en helpen je graag op weg. Contacteer ons voor vrijblijvend advies.